Что делать если договор купли-продажи недвижимости не удостоверен нотариусом? Адвокатская практика по гражданскому делу.

В ходе изучения адвокатской практики по гражданским делам, нами было выявлено большое число случаев, связанных с приобретением недвижимости в обход нотариуса (без удостоверения, и регистрации прав на недвижимость). Исходя из этого мы решили сделать небольшой обзор гражданских дел с пояснениями.

Один случай из адвокатской практики:

Иванов (выдуманная фамилия) в 2016 году приобрёл квартиру у Смирнова (выдуманная фамилия), без удостоверения договора купли-продажи недвижимости у нотариуса, а соответственно без регистрации права собственности в ГОСКОМКАДАСТРе. Но попросил Смирнова пойти в нотариус, на что получил отрицательный ответ со словами: «Зачем тебе этот нотариус деньги на него ещё тратить. И так сойдёт. Я же ведь тебе расписку написал!» Данная сделка была зафиксированная всего лишь двумя расписками: 1) о том, что они договорились о цене 2) о том, что продавец получил деньги.

Через некоторое время Иванов решает продать эту квартиру Мартынову (выдуманная фамилия). Но Мартынов хотел приобрести её в соответствии с законодательством. Нотариус отказал удостоверять данную сделку, так как Иванов не является собственником жилья. 

В тоже время, Смирнов проконсультировавшись у юриста, захотел вернуть себе квартиру, так как она до сих пор принадлежит ему официально. И подал иск в суд о выселении Иванова. 

Напугавшись действий Смирнова, Иванов обратился к адвокату.

Адвокат составил Исковое заявление о признании сделки действительной и подал его в суд по гражданским делам.

После рассмотрения искового заявление суд вынес решение удовлетворяющее исковые требования. Сделка между Ивановым и Смирновым признана действительной. Иванов без проблем опять вселился в спорную квартиру. Через некоторое время он всё-таки продал эту квартиру. 

Комментарий автора:

Начнём разбор данного случая с обзора законодательства, касательно сделок с недвижимостью. 

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим имущественные отношения граждан, является Гражданский кодекс, состоящий из 2 частей: 1-ая Общая, 2-ая Особенная. 

Договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Права на недвижимость переходят после государственной регистрации в установленном порядке.

Так как договор не был удостоверен нотариусом и зарегистрирован в ГОСКОМКАДАСТРЕ, наступают последствия, предусмотренные статьёй 112 Гражданского кодекса Республики Узбекистан: 

«Статья 112. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное оформление сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных частями второй и третьей настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.»

Основываясь на часть вторую данной статьи, адвокат и подал иск о признании данной сделки действительной. 

Стоит иметь введу что факт совершения сделки должен быть признан ответчиком, а факт выполнения одной из сторон должен быть зафиксирован в письменной форме. Эти требования выдвинуты Верховным судом Республики Узбекистан в Постановлении пленума Верховного суда республики Узбекистан № 17 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике в связи с применением норм законодательства, регулирующих сделки» от 22.12.2006 г.. А именно в четвёртом пункте этого постановления:

«4. Обратить внимание судов, что применительно к статье 112 ГК действительной, при условии наличия письменных доказательств о полном либо частичном исполнении сделки, а также признания ответчиком факта совершения сделки, может быть признана лишь сделка, для которой в соответствии с законом обязательно нотариальное удостоверение либо государственная регистрация.»

Это лишь один пример из большой массы подобных, и не все они аналогичны. Каждый из таких вопросов требует индивидуального подхода. При возникновении похожих проблем советуем обратится к адвокатам с большим опытом и практикой в оспаривании сделок с недвижимостью. Например к нам . Связаться с нами вы можете перейдя по ссылки на наши Контакты. 

Подписывайтесь на наши странички в социальных сетях и узнавайте новости законодательства первыми: 

Telegram - https://t.me/lawman

Instagram - https://www.instagram.com/ab_lawman_fn/

Facebook - https://www.facebook.com/groups/295470224161903/

Одноклассники.ru- https://ok.ru/lawman;