ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ КВАРТИРЫ

Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки. 

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры 

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта! Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости. 

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ: 

- физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.; 

- в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания); 

- судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию; количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 218 ГК РУз, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли; 

- в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег; 

- наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений; 

- отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка. 

2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе: 

- информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций; 

- подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ при ГОСКОМКАДАСТРЕ, паспортного стола); 

- нахождения квартиры в залоге у банков и других кредитных учреждений и прочее. 

Покупатель вправе потребовать от продавца: 

- архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;

- сборник кадастровых документов, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место. 

Оформление документов при покупке квартиры 

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору или юристу. 

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные: 

- необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение; о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. 

- Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр; 

- обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади. 

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы: 

- документ, удостоверяющий личность (паспорт); 

- свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях); 

- согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность). 

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас. 

Стоимость оформления покупки квартиры 

В расходы по оформлению покупки квартиры входят: 

- государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры)*; 

- оплата услуг нотариуса; 

- оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки. 

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной. 

*За совершение нотариальных действий нотариусы взимают государственную пошлину в следующих размерах:

- за удостоверение договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, государственная пошлина взыскивается в следующих размерах, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «б» и «в» настоящего пункта:

Примечание. При оформлении договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, супруге (супругу), своим родителям и родителям супруги (супруга), детям и их супругам, внукам, бабушкам, дедушкам, братьям и сестрам собственника, государственная пошлина взимается в размере 50 процентов от установленной ставки;

б) за удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества в новостройках города Ташкента и Ташкентской области:

- для физических лиц, постоянно проживающих в Республике Узбекистан и имеющих постоянную прописку в других регионах республики, приобретающих недвижимое имущество, стоимостью не менее 2 500 минимальных заработных плат, — 5 процентов от суммы договора;

- для иностранных граждан и лиц без гражданства, прибывших в город Ташкент и Ташкентскую область из других государств и получивших вид на жительство в Республике Узбекистан, приобретающих недвижимое имущество, стоимостью не менее 600 млн. сум, — 10 процентов от суммы договора.

в) за удостоверение договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, приобретенного с уплатой государственной пошлины в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта, в течение трех лет со дня его приобретения, государственная пошлина взимается в 400-кратном размере минимальной заработной платы.

При подготовки стать использованы материалы:

https://www.kp.ru

https://www.norma.uz 

https://www.lex.uz